自2014年「大众创业，万众创新」提出以来，「双创」便上升为了国家战略，作为创新创业的关键载体，孵化器如雨后春笋般在全国各地迅速生长。

然而，公共服务事业的基本属性，导致孵化器始终无法彻底脱离政府而独立生存，加之经济下行、资本寒冬来临，一大批孵化器或估值腰斩、或关门大吉。高光过后，黑暗接踵而至。

但同时笔者也看到，在传统房地产已死，新经济前景未明，投资标的极少的今天，仍然有大批玩家对孵化器趋之若鹜。一方面是因为孵化器的政策红利仍未结束，另一方面则是产业孵化背后的故事仍然足够性感。

面对行业内卷、资本寒冬，孵化器如何活下去成了业内最关注的问题。

依赖补贴的二房东型

二房东，听起来有点贬义，咱们换个词儿，「轻资产运营」，是不是立马高大上了。

在很多人的传统观念里，二房东是「空手套白狼」的生意，项目操作也没啥技术含量。就是以略低的价格把房子收过来，重新装修、隔断以后再加价出租，赚取差价。

可事实真的如此吗？

我们来算一笔账。以杭州某孵化器为例，这个项目位于一甲级写字楼的10-16层，运营面积10000㎡，所处写字楼均价3元/㎡/天（公共区域精装修，其余为毛坯）。运营商以市场价的7折拿房（2.1元/㎡/天），签约5年，运营期间平均出租率接近90%。

也就是说，该孵化器平均每年产生 10000×365×（3-2.1）×90%≈300万元的毛利。

此外，运营商前期投入500万元进行装修（分摊到每年就是100万），日常运营+维护成本约50万元/年，人员及办公成本（4人团队）约60万元/年，招商推广和渠道费用约20万元/年，资金来源为自有资金，不涉及借款利息。

粗略计算，该项目的NPI（物业净收入）≈300-100-50-60-20=70万元/年

但70万只是理论上孵化器每年能够获得的最大利润，实际运营中企业流转产生的空置期租金损失、前期的价格让利等并未计算在内。况且，该运营商之所以能够以7折的低价拿房，除了该公司名头够响（科技巨头，政府的座上宾）以外，更重要的是该写字楼刚刚建成，体量巨大，前期急需吸引人气，若非如此，折扣还要上浮。

也就是说，辛辛苦苦一整年，纯利可能还不到50万。而且还要祈祷不要出现黑天鹅事件。一旦宏观政策有变，或产生一定的经济周期或行业波动，孵化器很容易处于亏损状态，倒闭就是家常便饭了。